“黄金周”房地产销售火爆

“十一”黄金周期间零售和旅游稳健增长、但表现并不抢眼。相比之下，一些大城市的房地产销售则尤为火爆。北京市住建委称“十一”期间新房成交套数同比增长106%，而来自搜房网的数据显示黄金周期间40个大中城市住房成交量同比增长了54%，其中北京同比飙升85%、上海同比增长39%。一些二线城市成交量（如重庆、南京及杭州）也十分火爆。与此同时，一线城市房价继续上涨，据搜房网报道，黄金周期间北京新房平均售价同比上涨21%、上海同比上涨37%。

事实上早在黄金周之前房地产市场就已不断升温，尤其是一线城市。截至8月，全国房地产销售同比增长23%，其中一线城市销售增长（同比增长29%）在大部分时间里都领先全国。相应地，8月份70个大中城市当中，房价出现环比上涨的城市数从62个进一步增加至66个，其中一线城市房价同比涨幅加快至18%左右。

前期信贷迅速扩张、政策预期稳定、此前调控措施效果消退、以及房地产市场基本面仍然坚挺，共同推动了近期房地产销售量价齐升。

泡沫隐现？

房地产销售和房价未来会不会加速上涨、再次失控？我们认为现阶段而言这一情况不大可能发生。我们的基准预测仍然是未来几个月全国房地产销售温和增长、同比增速徘徊在10%左右，明年全年增长8%-10%。

支持该预测的一个重要理由是，6月份流动性冲击后信贷与流动性条件已经较年初收紧，并且未来预计将大体维持稳定。这会制约未来住房抵押贷款增长的空间。事实上，已有媒体报道称近期各地越来越多的银行收紧了房贷。这倒并非是由于任何新规，而是年初房贷快速扩张后已消耗了银行大量贷款额度，因此难以满足更多的房贷需求。如图4所示，房贷是本轮房地产销售回升的一个主要推动力。

政府会如何应对?

毫无疑问政府眼下又面临着两难抉择，但我们预计近期内决策层不会出台新的全面调控措施。除了上述基本可控的增长前景外，以下一些因素也会影响决策：

经济增长势头仍不稳定。尽管三季度增长反弹，但随着补库存热潮退去，近期增长势头似乎又有所放缓。在没有任何增量刺激的背景下，房地产建设活动是支撑经济稳定增长的关键。如果加码调控导致房地产建设和投资放缓，就将再次使经济增长面临显著的下行风险。

调控加码的效果可能有限、而且存在争议。目前的调控措施主要依靠行政性的限购限贷来抑制投资性需求，这已经引发了市场被扭曲的担忧，而且其边际效果可能也在减弱。此外，目前房价上涨似乎主要反映了大城市的供需失衡，而进一步行政手段恐怕只会加剧这一状况。

时机尚不成熟。即将在11月召开的三中全会将公布未来几年的改革日程，此后政府可能会出台房地产调控的长效机制。因此短期内出台新的调控措施较为仓促。

全国范围内房地产市场表现不均使得政府不太可能出台全国性的调控措施。尽管一线城市房地产销售火爆、房价快速上涨，但大多数二三线城市房地产仍受制于前期相对较高的库存、复苏较为温和。因此，对房价上涨过快的城市出台针对性的措施不仅更有效，也能有助于维持全国房地产活动基本稳定。

话虽如此，政府不大可能完全袖手旁观、任由大城市房价飙升。未来数月我们预计政府可能会在一些大城市采取针对性的行动——如强化或重申调控基调、更严格地控制高端住房销售、对开发商进行窗口指导、对房贷进行隐性控制等。另外，我们认为政府还会继续加大保障房供给。

作者：汪涛，瑞银证券特约首席经济学家。