无论是鼓吹房价仍将大幅上涨，对政府的房地产调控政策嗤之以鼻，还是对房价的快速上涨忧心如焚，为政府的这种行政性调控大唱赞歌，那些才高八斗、学富五车的专家学者们，张口闭口都离不开“刚性需求”、“投资需求”、“投机需求”、“居住需求”等等词汇。但是，在“投机倒把罪”已经跟着“倒爷”一起走入历史博物馆十余年之后，仍用“投机需求”这个词的人，实在是也应一同走进博物馆了。对于“投机需求”的说法，在学界已多有批判，此不赘述。在此，笔者只对其他几种需求做个刨根问底。实际上，其他几种需求，虽也在大江南北，长城内外被广泛使用，但其实漏洞百出，贻害无穷。
短期内没有“刚性需求”
何谓“刚性需求”？以笔者愚知，这个词常用来描述以下的情况：一对青年男女，面临婚育，对居有住所（并不一定是自己的房子）有一定的需要，因此虽然房价仍要上涨，但仍不得不勒紧腰带（当然勒紧的主要是男人的腰带），且上啃下借，购买一套小小蜗居。这种需求被就被称为“刚性需求”。特别地，在中国长时期的计划生育导致性别比偏离常态，从而造成婚恋市场男女不对等，住房成了丈母娘对女婿的重大甚至唯一要求，因此中国住房的这一“刚性需求”，被认为较国外尤甚。
但是，其实在这里，“刚性需求”一词似是而非。我们知道，所谓是否是“刚性需求”，在经济学教科书中对应的应是住房需求价格弹性的大小，即住房需求对住房价格的敏感程度。弹性小者，是谓“刚性需求”，弹性大者，则属“弹性需求”。直白一点讲，当房价上涨（下降）时，住房需求下降（提高）的程度越高，则住房需求的价格弹性越大。注意，这里括号内的东西是很重要的，不可或缺。
如果住房价格如前几年一样，每年上涨20％，那么丈母娘要求女婿尽快购房，从而形成“刚性需求”，还是在一定程度上符合情理的。因为早晚要购房，现在就入手，一年后女婿（从而女儿）就有20％的收益，这笔账还是很合算的。但是对应教科书的内容，“刚性需求”如果成立，在房价每年下降时，这种需求仍不萎缩，这个概念才够完整。即假设房价每年下降20％，需求仍不减少，才能称得上“刚性需求”？当然，这种房价持续下降，住房需求仍不减弱，现实中也会存在，不是每个丈母娘都通情达理。但是笔者认为它至少会打很大的折扣，因为即便丈母娘希望自己的女儿有保障，但肯定也不愿意自己的女儿女婿今年购房，明年就亏损20％。
因此所谓“刚性需求”，在日常使用中仅是指面临房价上涨预期形成的需求，而不是无论房价上涨还是下降都存在的价格弹性小的需求。购买住房无非两个目的，居有住所，和投资升值。因此，在面临房价继续上涨20％的预期下形成的需求，应归为投资需求，而不是刚性需求。日常中，以及某些专家学者口中所谓的“刚性需求”不过是“投资需求”的借壳上市。短期内住房需求都是“弹性需求”（对价格敏感），而不是“刚性需求”。
长期内“居住需求”是“投资需求”的基础
说过了短期，我们来说长期。当朋友让我预期未来房价会上涨还是下跌时，我往往不知所措。但自己的无知还是需要掩饰，因此我往往会反问提问者，让他评估此时此刻上海的住房是否够2300万上海常住居民居住。得到的回答往往是“足够居住，但有些人购房不是用来居住的，而只是用来投资的”。
的确，现实中存在大量“房叔”、“房嫂”，动辄拥有数套甚至几十套住房。之前在温州还没闹腾“借贷危机”之前，还有“温州炒房团”等大军团作战。这些炒房团，处处攻城略地，好不壮观。所到之处，官商欢腾，草民沸腾。我也承认，这些本地以及外来的“房叔”、“房嫂”在某地购买住房，绝非居住目的，而是希望在房价上涨时，博取投资收益。
但是这些购买并空置住房的叔嫂们之所以购房并空置住房，是因为他们预期未来会有持有居住需求目的人以更高的价格购买他们手中的住房。当然，有时候这个链条可能较长，因为短期内完全可以预期另一个“房哥”、“房姐”来购买并继续空置这些住房。但追本溯源，最终这些投资需求之所以存在，是因为投资者预期将来总有一天，这个房子会被要居住的人购买走。并且，不是总有一天，而应该是不远的一天，因为住房在我国只有70年的产权。住房不是黄金，它是要折旧的，它是有寿命的。
更进一步，由于住房是不动产，温州的炒房团在上海所购住房，拆不掉，带不走。上海的住房也不可能为温州的民工提供温暖被窝。因此，那些外来的购房军团在本地所购住房，仍需要本地的常住居民的居住需求作为支撑。
至于这个城市或每个城市目前的以及潜在的常住居民的居住需求，究竟能支撑这个城市以及每个城市多大的住房市场和房价高度，则非学识浅陋的笔者所能回答，如果你抱有这个目的阅读本文，那在读这里后，只能让你失望了。
进一步，与中长期内住房居住需求颇有关联的是中国快速的“城镇化”。目前，在新的政治周期开始之际，城镇化似乎被推向了前所未有的高度，被寄予厚望。似乎中国未来十年的经济增长非靠此君莫属了。因此也有友人问我，未来快速的城镇化进程是否能够为房价提供足够的支撑。对此，惭愧的很，我仍不知道答案，不过我仍会反问，过去十余年也十分快速的城镇化当中，土地、住房的城镇化速度快，还是人口的城镇化速度快？请他判断。
总结而言，笔者认为，在短期内，住房并没有什么“刚性需求”，决定你是否勒紧腰带去购买住房的主要因素是你预期房价明年是上涨还是下跌（当然前提是有一个通情达理的丈母娘），这是投资需求。而在长期内，居住需求才是决定房价走势和维系房地产长期稳健发展的关键。无此，“投资需求”只能是击鼓传花，而最后花蔫谁家，不得而知。